O mercado imobiliário em Portugal

Caro Carlos Santos

Em resposta ao seu comentário sobre bolhas imobiliárias em Portugal, que desde já agradeço, permita-me que faça algumas observações.

1. Parece-me que uma bolha financeira em qualquer tipo de activo não se define tanto pelo valor ou pela velocidade da subida do preço do activo em termos absolutos mas sim pela diferença entre o preço efectivo e o preço sustentável ou valor intrínseco. Uma subida dos preços do imobiliário de 5% pode representar uma bolha financeira se isso implica que os preços estão acima do preço sustentável.
2. Os Estados Unidos foram certamente um caso em que houve uma bolha imobiliária mas o facto de em Portugal, as subidas de preços terem sido menos significativas que nos Estados Unidos não quer dizer que os preços não se encontrem acima do valor intrínseco
3. De uma forma geral, determinar se há ou não uma bolha imobiliária é extremamente difícil no sentido em que é difícil determinar o valor intrínseco da habitação ou dos edifícios de escritórios. Os modelos económicos tipicamente vão tentar faze-lo atravez de medidas tais como índices de “affordability”. Mas como o valor intrínseco de um imóvel e invisível, qualquer modelo vai ser sempre limitado e terá sempre dificuldade em defini-lo
4. Em Portugal acresce que os indicadores de preços do imobiliário são extremamente limitados, como aliás acontece em vários sectores. Reflectem assim de forma inadequada o mercado nacional. Por um lado, os dados das imobiliárias poderão ser inflacionados devido aos problemas óbvios de isenção das imobiliárias neste domínio. Os únicos dados oficiais existentes que são a avaliação bancária, não reflectem os preços efectivamente pagos. Desta forma torna-se muito difícil a avaliação dos próprios índices de preços da habitação ou de escritórios.

Apesar de todas estas dificuldades, parece-me que estão reunidos vários indícios que apontam para o facto de ter havido uma bolha imobiliária nos últimos anos (i) endividamento excessivo das famílias e as recentes dificuldades de pagamento sugerem que não havia meios para pagar as casas adquiridas (ii) o excesso de construção que leva a que haja um excesso de oferta que nem consegue ser determinado com exactidão (iii) a descida brutal dos volumes de vendas que se viveu ao longo dos últimos meses.